A1_1/_ Les diagnostics dans la vente immobilière

Les diagnostics dans la vente immobilière

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Les diagnostics dans la vente immobilière

Destinés à améliorer l’information de l’acheteur, les diagnostics obligatoires sont nombreux. Explications.

La liste des documents à rassembler dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) dépend du type de bien et de sa localisation.

• Quels diagnostics sont nécessaires pour vendre un bien immobilier ?

• A qui peut-on confier la réalisation des diagnostics ?

• Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

• Certains diagnostics sont-ils exigés pour mettre un bien en location ?

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I/_ Les diagnostics dans la vente immobilière

1)_ Quels diagnostics sont nécessaires pour vendre un bien immobilier ?

• Tout dépend du bien à vendre et de sa localisation. Certains des diagnostics rassemblés dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) concernent toutes les ventes de biens bâtis, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Ceux qui portent sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz ne concernent que les habitations et les installations de plus de 15 ans. Un diagnostic spécifique est exigé, dans une cinquantaine de départements dits « termités » (notamment dans le sud-ouest), dans des zones délimitées par arrêté préfectoral : il est nécessaire se renseigner en mairie ou en préfecture. Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est exigé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques et dans les zones où l’activité sismique est forte.

• Les biens construits avant 1997 sont visés par les contrôles de l’amiante et ceux construits avant 1949 par le plomb. Pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public d’assainissement, un diagnostic supplémentaire est nécessaire. D’autres informations peuvent être demandées: précisions sur la sécurité des piscines, la récupération des eaux de pluie, les détecteurs de fumée…

• Le notaire vous aidera à vous y retrouver. N’hésitez pas à le contacter ou l'agence immobilière AFIMETZ, même avant d’avoir trouvé un acquéreur, pour faire le point sur le dossier à constituer. Idéalement, il faudrait réunir les diagnostics avant même la mise en vente du bien. En tout état de cause, le dossier devra être complet pour procéder à la :

• signature de l’acte notarié.

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2)_ A qui peut-on confier la réalisation des diagnostics ?

• Les diagnostics, dont le coût est à la charge du vendeur, doivent être réalisés par un professionnel certifié et remplissant des conditions d’assurance. N’hésitez pas à en rencontrer plusieurs.

• Pour l’assainissement non collectif, sauf en cas de délégation par la commune à un diagnostiqueur immobilier, le diagnostic est réalisé par les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif). L’ERNMT (état des risques) peut être établi par le propriétaire lui-même, à partir des informations obtenues en mairie (imprimé et informations sur le site www.prim.net).

3)_ Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

• La durée de validité des documents varie largement : ainsi le diagnostic amiante a une durée illimitée - sauf en cas de travaux ou de changement d’usage.

• Mais l’état parasitaire ou l’état des risques doivent dater de moins de six mois avant la promesse de vente.

• Les diagnostics sur les installations de gaz et d’électricité expirent au bout de trois ans, le DPE (performance énergétique) au bout de dix ans….

4)_ Certains diagnostics sont-ils exigés pour mettre un bien en location ?

• Trois d’entre eux doivent être communiqués au locataire avant la signature du bail : la performance énergétique (pour tous les biens), l’état des risques (dans les zones concernées) et le constat de risque d’exposition au plomb (pour les biens construits avant 1949).

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En savoir plus :

Lire la fiche sur les diagnostics techniques immobiliers.

Spécialiste du droit de l’immobilier, votre notaire est à votre écoute pour vous renseigner et vous aider sur ce sujet.

Si vous n’avez pas de notaire, consultez l'annuaire des notaires pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous ou adressez-vous directement à l'Agence immobilière Afimetz.

A LIRE AUSSI :

L'Agence AFIMETZ IMMO & Les Notaires sont à vos Services

Le notariat communique sur son tarif…

Un nouveau tarif des notaires entre en application le 1er mai 2016. Selon les calculs de la profession, il met en danger l’équilibre économique de nombreux offices et pourrait porter atteinte au maillage territorial assuré par les notaires. Une campagne dans la presse est venue rappeler que les mal nommés frais de notaire sont en réalité, pour plus de 80 %, des taxes.

…Et rappelle la force de l’acte notarié

Incontestable, un acte notarié est comme gravé dans le marbre. C’est le message porté par cette campagne inédite, visible dans trois villes et sur internet (www.youtube.com). Des sculpteurs ont gravé en direct, devant les passants, un texte rappelant la force de l’acte signé devant notaire.

CONSEILS DES NOTAIRES

L’économie s’ubérise, dit-on ! Dans ce nouveau contexte, Conseils accompagne les entrepreneurs dans toutes les dimensions fiscales et administratives de leur projet.

Consulter le magazine Conseils des notaires

Les diagnostics dans la vente immobilière - mars 2016.pdf

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_ Diagnostics / Environnement _

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente : dossier unique ou DDT

Les différents diagnostics techniques immobiliers sont destinés à améliorer l’information de l’acheteur. Les diagnostics immobiliers obligatoires sont nombreux : AMIANTE, PLOMB, ELECTRICITE, GAZ, TERMITES...

Diagnostics immobiliers : Dossier de diagnostic technique ou DDT

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement.

Vous êtes le vendeur :

• N'hésitez pas à interroger AFIMETZ IMMO ou votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.

Vous êtes l'acheteur :

• Vous devez vous informer afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts.

• Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente : durée et validité

Le diagnostic AMIANTE

• La Nature du document : état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

• Les Immeubles concernés : tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

• La Durée de validité du document : si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Attention : par exemple si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante.

• Les Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

• La Nature du document : le document relatif à l'installation d'assainissement non collectif.

• Les Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.

• Les Durée de validité du document : 3 ans.

• Les Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

Le diagnostic ELECTRICITE

• La Nature du document : état de l'installation intérieure électrique.

• Les Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.

• La Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

• Les Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic ERP

• La Nature du document : état risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués)

• Les Immeubles concernés : tout type d'immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles.

• La Durée de validité du document : moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.

Zone inondable & Glissement de terrain

• Les Sanctions prévues : poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.

Le diagnostic "état des nuisances sonores aériennes"

• Nature du document : état des nuisances sonores aériennes.

• Zones concernées : ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme

• Immeubles concernés : Les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente.

Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit ainsi que la mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l' immeuble, doit être intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon le cas, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente

• Sanctions prévues : L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce document qui n’a qu’une valeur indicative. Le vendeur reste tenu de son obligation d’information. En l’absence d’intégration ou d’annexion de ce document l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Le diagnostic GAZ

• Nature du document : état de l'installation intérieure de gaz.

• Immeubles concernés : immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

• Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

• Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

Le diagnostic MERULE

• Nature du document : information sur la présence d'un risque de mérule.

• Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).

• Durée de validité du document : pas de durée fixée.

• Sanctions prévues : la présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.

Le diagnostic MÉTRAGE LOI CARREZ

• Nature du document : certificat attestant de la surface du lot concerné.

• Immeubles concernés : tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2)

• Durée de validité du document : permanente

• Sanctions prévues : action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Nature du document : diagnostic de performance énergétique.

• Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH.

• Durée de validité du document : 10 ans. A refaire en cas de travaux substantiels notamment.

Le diagnostic PLOMB

• Nature du document : constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

• Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

• Durée de validité du document : si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an pour la vente. Sinon, illimitée.

• Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic TERMITES

• Nature du document : état relatif à la présence de termites.

• Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).

• Durée de validité du document : 6 mois maximum. A refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d'infestation.

• Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

• Carte des départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées par les termites au 1er janvier 2016

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Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété

Voir la fiche sur la copropriété

L'étude géotechnique

Nature du document : étude géotechnique préalable

Immeuble concerné : En cas de vente ou d’acquisition d’un terrain non bâti constructible :

• dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles,

• et dans une zone de sols argileux (zone où l’exposition au risque de mouvement de terrain est qualifiée de moyenne ou forte), une étude géotechnique préalable devra désormais être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Cette étude de sol doit permettre de détecter tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et réhydratation des sols, c'est-à-dire ceux liés au retrait et gonflement des argiles.

Cette étude de sol "préalable" doit être fournie par le vendeur.

L’obligation est effective depuis le 1er octobre 2020.

A noter : une autre étude géotechnique, dite « de conception », prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment peut être requise dans le cadre de la réalisation de travaux de construction.

Durée de validité du document : La durée de validité de l'étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.

Sanctions prévues : La loi n’a pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude géotechnique. Ainsi, c’est le droit commun qui s’applique et la responsabilité du vendeur pourrait être engagée.

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_ Vos questions fréquentes..............................

*** Diagnostics / Environnement

• Achat de maison : j’ai vu que je devais payer des frais de notaire. Quel en sera le montant ?

• Je suis en indivision avec mon frère et ma sœur sur un bien reçu de la succession de nos parents. Je vais racheter leurs parts, dois-je fournir un dossier de diagnostique technique ?

• J’ai vendu mon appartement le 2 février 2019 et je viens pourtant de recevoir l’avis de taxe foncière pour 2019. Dois-je la payer ou bien puis-je demander à l’acquéreur de payer une partie ?

• J’ai signé un compromis de vente qui précisait que la vente serait réitérée par acte authentique avant le 2 novembre 2019, soit 3 mois après la signature du compromis [...]

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Suivre les conseils sur le Dossier de Diagnostic Technique dans la vente ou la location des biens.......

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**** Le notaire lui s’occupera des nombreuses formalités préalables à la signature de l’acte de vente.

**** L' Agence immobilière AFIMETZ, vous accompagnera jusqu'à la signature du compromis de vente et l'acte authentique de vente (acte de vente définitif).

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*** Toutes ces normes sont reprises dans : Les diagnostics immobiliers légaux - AFNOR - 2010 - 2 volumes (réf 3126041)

*** Pour ces textes voir les éventuelles modifications ou abrogations directement sur le site Legifrance

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Suivre la suite N°2...............................................................................................

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La transaction immobilière : Vente – Achat – Location

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- Bénéficiez des conseils et aides d’information utiles, proposées par l’Agence pour éviter des frais coûteux, des vices cachés et des difficultés que vous pourriez rencontrer dès le début, pendant, et en cours d’une vente d’un bien immobilier.

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- Faire estimer votre bien immobilier par l’Agence immobilière AFIMETZ.

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Rappel / des diagnostics immobiliers

*** Les diagnostics immobiliers obligatoires :

* Les prix des diagnostics immobiliers

* Loi Carrez : définition et calcul

* Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

* Le diagnostic Plomb

* Le diagnostic mérule

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*** Les questions souvent posées concernant la Vente de votre bien immobilier :

• Réaliser une estimation immobilière de mon bien

• Le mandat exclusif de vente : avantages et inconvénients

• Le mandat simple de vente : définition et engagement

• Comment mettre en valeur mon bien immobilier ?

• L’offre d’achat bloque–t-elle les visites ?

EXPLICATIONS :

• Tout savoir sur le compromis de vente

• L’acte de vente immobilier : ce que vous devez savoir

• Frais d’agence immobilière : définition et explications sur nos mandats et le site Afimetz immobilier.

• Frais de Notaire affichés dans ces actualités ou informations.

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