Achat et vente : les étapes (18)
- Afimetz
- 24 mars 2022
- 9 min de lecture
Quels renseignements le vendeur doit-il transmettre ?
Les obligations liées à la vente immobilière
Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain) est obligé d'informer son acheteur dès la signature du contrat préliminaire. Il est important d'être conseillé avant de mettre en vente un bien immobilier.
Quels renseignements le vendeur doit-il transmettre ?
D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur l' immeuble . Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale.
Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les cas les plus graves.
Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes.
Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.
Doit-on remettre un bien aux normes pour le vendre ?
Maisons à rénover
avant leur mise en vente.
Chalet à rénover avant la vente
Maison à rénover entièrement
avant la mise en vente
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Quelles informations juridiques et techniques le vendeur doit-il fournir ?
Sur le plan juridique :
Le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire).
Au plan technique :
Le vendeur d'appartement en copropriété a par exemple l' obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez).
Le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur (sauf s’il est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété), tout comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ou encore le montant des charges courantes du budget provisionnel et des charges hors budget prévisionnel, les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires, etc.
Le vendeur doit aussi remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics, pour l’informer, notamment, sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d'amiante, de Radon, sur la performance énergétique, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, les données environnementales et les risques naturels, miniers technologiques et sismiques.
Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel, doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.
De plus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
Le bornage évoqué ci-dessus ne constitue pas véritablement un bornage au sens de l'article 646 du Code Civil ; en effet, il ne peut s'agir d'un bornage contradictoire, hormis en ce qui concerne la limite du périmètre extérieur des lots.
Il faut également tenir compte de l'environnement de l'immeuble : existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain), de servitude d'urbanisme, conformité de l'installation d'assainissement individuel de la maison, exploitation d'une activité polluante à proximité.
Enfin, les ventes de terrains devenus constructibles réalisés par les particuliers (personnes physiques ou sociétés relevant du régime d'imposition des plus-values des particuliers) dans le cadre de leur patrimoine privé peuvent être soumises à une taxe forfaitaire dite "locale" si le conseil municipal (ou l'organe délibérant compétent) de la commune de situation du terrain a pris une délibération en ce sens. Dans ce cas, le redevable de la taxe sera le vendeur.
Plusieurs lots à vendre
La taxe sera égale à 10 % des 2/3 du prix de vente du terrain et sera versée par le notaire pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière de l'acte de vente. Le vendeur pourra également être redevable d'une taxe dite "nationale" si la vente constitue la première cession à titre onéreux d'un terrain nu rendu constructible en raison de son classement postérieurement au 13 janvier 2010.
De nombreux hectares à saisir
Vos questions fréquentes
Achat et vente : les étapes
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Prêt immobilier refusé : le crédit avec co-emprunteur est-il possible ?
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J’ai vendu mon appartement le 2 février 2019 et je viens pourtant de recevoir l’avis de taxe foncière pour 2019. Dois-je la payer ou bien puis-je demander à l’acquéreur de payer une partie ?
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Bien vendre son logement
1)_ Évaluer un bien immobilier dans le cadre d'une succession
Publié le 02/06/2021
Lors d’une succession, l’évaluation d’une maison est primordiale afin de la vendre à son meilleur prix vous donne des clés des NOTAIRES pour y parvenir.
2)_ Faire estimer sa maison pour une succession : que dit le marché ?
L'estimation d'une maison pour une succession doit être effectuée de la façon la plus précise possible. Aussi, afin d'évaluer la valeur vénale d'une maison (c'est-à-dire le prix que le propriétaire d'un bien immobilier retire de la vente), il est indispensable de vous pencher sur le marché immobilier local est indispensable.
S'il vous est possible d'évaluer par vous-même la valeur vénale d'une maison, faire appel aux services de professionnels est obligatoire dès lors que la valeur du bien est supérieure à 5 000 €.
Les experts du secteur sont en effet les mieux à même de vous accompagner dans cette démarche, à commencer par les agents immobiliers.
Pourquoi ? Car ils sont en contact permanent avec le marché, ils le connaissent parfaitement, maîtrisent les prix de vente pour être au centre des transactions.
3)_ Ensemble, vous pourrez passer au crible de nombreux aspects du bien, tels que :
· sa superficie
· le nombre de pièces
· son année de construction
· sa localisation
· l'état d'entretien général
· le niveau de standing
· l'exposition du terrain
· les équipements : domotique, garage, parking extérieur, piscine...
· le niveau de performance énergétique
· la proximité éventuelle de services, de commerces
· le montant des charges annuelles (factures énergétiques, taxes et impôts…)
Avez-vous déjà envisagé de vendre votre terrain à un promoteur ? Saviez-vous que la plus-value sur la vente à un promoteur peut être jusqu’à 30 % plus élevée, en comparaison avec la vente à un particulier ?
4)_ Un nouveau projet d'achat ?
Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre pouvoir d'achat immobilier
L'évaluation d'une maison pour une succession se base alors sur la méthode dite par comparaison. Cela consiste à fixer sa valeur en faisant la moyenne du prix de vente de quatre ou cinq biens aux caractéristiques similaires ou les plus proches possibles.
OFFICE NOTARIAL
Les Notaires à vos services
Estimer
Bon à savoir :
Dans le cas où la maison à faire estimer est une résidence principale, l'administration fiscale autorise l'application d'un abattement de 20% sur sa valeur vénale si le conjoint survivant ou un concubin pacsé l'occupe. Attention toutefois car cet abattement s'applique uniquement si la maison a été transmise par une donation et si le donateur y vit toujours.
Pour déterminer la valeur vénale la plus précise possible, le notaire dispose de plusieurs bases de données officielles qui compilent et centralisent une foule d'informations sur les transactions immobilières enregistrées sur la région, le département ou encore la ville où il officie. Il s'agit en l'occurrence de la base PERVAL et de la base BIEN.
Il peut alors relever les prix auxquels ont été effectivement vendus des biens similaires ou aux caractéristiques proches que cela soit en termes de superficie, de localisation ou encore d'année de construction, de niveau de performance énergétique.
Cette recherche d'informations lui permet d'établir une moyenne du prix vente de maisons similaires voire une moyenne du prix au mètre carré. Suite à quoi il lui est alors possible d'évaluer précisément la valeur de la maison concernée.
A/_ Pourquoi est-il important de bien faire estimer sa maison pour une succession ?
L'estimation de la valeur vénale d'une maison doit nécessairement être la plus juste possible. Faute de quoi, les vendeurs s'exposent à des risques importants, que cela soit du point de vue fiscal ou financier. Une sous-évaluation comme une surévaluation de sa valeur vénale engendrent des risques importants.
B/_ Les risques financiers et fiscaux d'une surévaluation
Les risques d'une surévaluation sont financiers car sa vente pourrait alors être considérablement retardée voire tout simplement compromise.
Avec ce que cela peut entraîner comme problèmes pour les ayants droit en termes de coût d'entretien de la maison, de paiement de la taxe foncière voire des différentes factures (eau, électricité, gaz).
Aussi, en cas d'une surestimation du prix de vente d'une maison, les propriétaires devraient s'acquitter de droits de succession élevés puisqu'ils sont indexés sur la valeur vénale.
Les risques fiscaux et financiers d'une sous-estimation
À l'inverse, une valeur vénale sous-estimée peut également avoir de très lourdes conséquences du point de vue fiscal, car l'administration pourrait procéder à un redressement fiscal des héritiers qui auraient volontairement sous-évaluée la maison pour s'acquitter de droits de succession moins élevés.
Quant à l'aspect financier, une sous-évaluation provoquerait un manque à gagner en comparaison avec ce que la vente de la maison aurait pu réellement rapporter.
C/_ Faire estimer sa maison pour une succession : ce qu'il faut retenir
Comment estimer la valeur d'une maison ?
Vous avez deux possibilités :
· faire appel aux services d'un agent immobilier
· avoir recours à l'expertise d'un notaire
d/_ Est-il obligatoire de faire estimer sa maison par un professionnel ?
Oui, dès que la valeur de la maison est supérieure à 5 000€ , faire déterminer sa valeur vénale par un professionnel du secteur est obligatoire.
Quels sont les risques d'une mauvaise estimation ?
_ Une sous-évaluation comme une surestimation de la valeur de la maison font courir des risques financiers et fiscaux.
_ En cas de sous-estimation, les propriétaires - héritiers comme ayants droit - s'exposent à un redressement fiscal.
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*** Toutes ces normes sont reprises dans : Les diagnostics immobiliers légaux - AFNOR - 2010 - 2 volumes (réf 3126041)
*** Pour ces textes voir les éventuelles modifications ou abrogations directement sur le site Legifrance
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Suivre la suite N° 15................................................................................................
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La transaction immobilière : Vente – Achat – Location
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Rappel / des diagnostics immobiliers
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