DROIT IMMOBILIER / Loi Carrez : définition et calcul

(Suite 5)

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a/_ Loi Carrez : définition et calcul

« 56m2 carrez » on voit le terme partout sur les annonces de vente de bien immobilier, mais alors que veut dire cette fameuse loi carrez ? Qu’englobe-t-elle et à qui s’applique-t-elle ? .

Qu’est ce que la loi Carrez ?

La Loi Carrez est un diagnostic qui permet d’attester de la surface privative d’un bien après déduction des surfaces occupées (murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes / fenêtre, etc). On dit qu’on calcule alors la surface « plancher » d’un bien.

La Loi Carrez est entrée en vigueur en 1997, permettant donc de calculer la surface privative de votre logement.

[ Le Premier ministre,

Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme et du ministre délégué au logement, Vu le code de la construction et de l'habitation, et notamment son article R. 111-2 ;

Vu la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment son article 46 introduit par la loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété ;

Vu le décret no 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Le Conseil d'Etat (section de l'intérieur) entendu, Décrète :

_ Article

Art. 1er. - Il est inséré dans le décret du 17 mars 1967 susvisé, après l'article 4, trois articles ainsi rédigés :

" Art. 4-1. - La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après dé

duction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

" Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

" Art. 4-3. - Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat. "

_ Article

Art. 2. - Dans le deuxième alinéa de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, le mot : " ébrasements " est remplacé par le mot : " embrasures ".

_ Article

Art. 3. - Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.

_ Article

Art. 4. - Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué à l'outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 23 mai 1997.

Alain Juppé

Par le Premier ministre :

Le garde des sceaux, ministre de la justice, Jacques Toubon

Le ministre de l'équipement, du logement,

des transports et du tourisme,

Bernard Pons

Le ministre délégué à l'outre-mer,]

A qui s’adresse la Loi Carrez ?

La loi Carrez s’applique uniquement aux biens immobiliers en copropriété que votre bien soit une maison, un appartement ou un local commercial dont la superficie est supérieure à 8m2.

Le diagnostic Carrez est obligatoire si vous souhaitez vendre votre appartement ou maison. Il devra figurer sur les différents documents de vente notamment sur la promesse unilatérale de vente et d’achat ainsi que sur le compromis de vente.

A quoi sert la Loi Carrez ?

La loi carrez sert à protéger les acquéreurs lors de leur achat immobilier, ainsi la surface d’un bien est calculée de la même façon chez tous les propriétaires. Il est plus facile de s’y retrouver et ainsi pas de « tricheries » sur les surfaces de biens immobiliers. Tout le monde calcule sur la même base.

b/ Calcul de la loi Carrez

Ce qui est pris en compte dans le calcul de la loi Carrez

La loi Carrez calcule la surface de plancher construite privative fermée en dur d’une hauteur minimum de 1m80.

Dans le calcul on ne tient pas compte des :

• murs ou des cloisons

• cages d’escaliers, gaines ou embrasures de portes et fenêtres

• planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1m80

• lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés

• caves, jardins, garages ou places de parking

• boxes, annexes ou greniers aménageables

• balcons ou terrasses ouvertes

Surface privative vs. surface habitable : quelles différences ?

La mesure de superficie par la loi Carrez se rapproche de la surface habitable « Loi Boutin » hors si les deux ont beaucoup de similitudes, la loi Boutin est plus stricte dans son calcul. Voici un tableau qui vous aidera à comprendre les différents éléments pris en compte dans les calculs de surfaces privatives et habitables :

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Surface privative surface habitable

Loi Carre Loi Boutin

Combles aménagés Oui Oui

Combles non aménagés Oui Non

Greniers Oui Non

Sous-sols Oui Non

Réserves, remises Oui Non

Vérandas, loggias, volumes vitrés Oui Non

Terrasses, balcons Non Non

Jardins, cours Non Non

Caves Non Non

Garages, parking Non Non

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Vous êtes propriétaire bailleur ?

Vous avez l’obligation de mentionner la surface habitable du logement dans le cadre d’une résidence principale sur le bail de location. Dans ce cas, c’est la loi Boutin qui est utilisée et non la loi Carrez.

Et pour plus d’information pour comparer les différentes surfaces d’un bien immobilier rendez-vous sur notre article : Calculer la superficie de son logement.

Quand dois-je effectuer le diagnostic Carrez ?

Si vous êtes le propriétaire du bien immobilier, vous devez faire réaliser le métrage Loi Carrez dès que vous souhaitez mettre votre bien en vente. Rappelons que celui-ci est obligatoire pour tout lot en copropriété de plus de 8m2.

Si vous êtes acheteur, gardez en tête que le diagnostic loi carrez est nominatif. Donc si vous pouvez vous baser sur le diagnostic fait par l’ancien propriétaire pour connaitre la surface ; vous devrez à votre tour faire faire un diagnostic à votre nom. Le cas échéant s’il y a un litige dans le futur vous ne serez plus couvert par la responsabilité civile du géomètre-diagnostiqueur.

Qui doit effectuer le diagnostic Loi Carrez ?

Si la loi ne vous interdit pas de faire vous-même les mesures de votre bien, vous devrez répondre à un cahier des charges complexe. Assurez-vous donc de bien en prendre connaissance pour éviter toute source d’erreur qui pourrait alors mettre en péril la vente de votre bien.

Si votre bien contient des pièces mansardées, il sera plus compliqué de calculer sa surface puisqu’il vous faudra prendre en compte uniquement la partie de la pièce avec une hauteur supérieure à 1m 80.

La solution la plus simple et la plus sûre est encore de faire appel à un professionnel. Des diagnostiqueurs immobiliers peuvent alors venir effectuer le diagnostic à votre place. Si vous avez d’autres diagnostics immobiliers à faire pour votre appartement / maison, nous vous conseillons de tous les grouper en faisant appel au même diagnostiqueur, ainsi vous éviterez de multiplier les frais de déplacement.

L’autre avantage de faire appel à un diagnostiqueur professionnel est que ce dernier engage sa responsabilité lors de la remise du diagnostic. Ainsi, s’il s’avère qu’il y a un litige sur la surface ou une erreur vous serez alors couvert.

Le diagnostiqueur fera non seulement des mesures précises de votre bien mais étudiera également les actes de propriétés ainsi que le règlement de propriété. A l’issue de quoi il vous délivrera une Attestation de superficie privative Loi Carrez.

Combien coûte un diagnostic Loi Carrez ?

Le prix du diagnostic loi carrez dépend de votre bien immobilier, de sa surface mais également du diagnostiqueur auquel vous avez fait appel.

Pour vous repérer il faudra prévoir en moyenne entre 60 € – 100 € pour un appartement et entre 100 € – 130 € pour une maison.

Ces prix sont fournis à titre indicatif, nous vous invitons à demander des devis à différents professionnels pour pouvoir comparer. Certains vous proposeront même des packages incluant plusieurs diagnostics ce qui peut être plus avantageux pour vous in fine.

Combien de temps le diagnostic est-il valide ?

Le diagnostic loi carrez a une durée de validité illimitée dans le temps ! Vous pouvez donc le faire faire à tout moment et le conserver. Cependant attention si vous faites des travaux qui impactent la surface de votre bien, vous devrez alors effectuer un nouveau diagnostic.

Et il ne s’agit pas uniquement de travaux d’agrandissement, comme vu précédemment si vous posez un escalier, abattez une cloison ou changez une porte, ceci peut avoir des répercussions sur le nombre de mètres carrés de votre bien.

Si vous vendez votre bien et que le diagnostic a été fait il y a quelques années, nous vous invitons également à vérifier que le professionnel existe toujours. Car si ce dernier n’existe plus vous ne serez plus couvert par sa responsabilité civile en cas de litige.

Que se passe-t-il en cas d’erreur ou de litige concernant les mètres carrés ?

La loi tolère une marge d’erreur de 5% au bénéfice du vendeur. En revanche, si c’est l’acquéreur qui se rend compte qu’il y a une marge d’erreur de 5% inférieure à la surface déclarée, il peut alors se retourner contre le vendeur.

Attention car si tel est le cas, soit l’acquéreur annulera tout simplement la vente soit il demandera une baisse de prix de ce dernier. En effet, durant un an à compter de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur est en droit de vous demander une diminution du prix de vente du bien proportionnelle aux mètres carrés manquants.

Si c’est vous, en tant que propriétaire vendeur, qui faites une erreur sur la surface du bien qui se trouve être finalement supérieure à celle annoncée dans l’acte, vous n’aurez aucun recours pour le changer. D’où encore une fois l’intérêt de s’appuyer sur un professionnel pour calculer sa surface carrez.

Avant la signature de chaque compromis de vente, le notaire veille strictement sur la conformité de tout dossier de diagnostic technique (DPE) effectué.

A retenir :

Le diagnostic Loi Carrez fait partie des diagnostics obligatoires à effectuer lors de la vente de votre bien immobilier si celui-ci entre dans les critères vu ci-dessus. Faire appel à un professionnel vous permettra :

• d’éviter de possibles erreurs dans le calcul de la superficie de votre bien

• de regrouper tous vos diagnostics et ainsi faire des économies.

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**** Le notaire lui s’occupera des nombreuses formalités préalables à la signature de l’acte de vente.

**** L' Agence immobilière AFIMETZ, vous accompagnera jusqu'à la signature du compromis de vente et l'acte authentique de vente (acte de vente définitif).

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*** Toutes ces normes sont reprises dans : Les diagnostics immobiliers légaux - AFNOR - 2010 - 2 volumes (réf 3126041)

*** Pour ces textes voir les éventuelles modifications ou abrogations directement sur le site Legifrance.

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Suivre la suite N° 6................................................................................................

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La transaction immobilière : Vente – Achat – Location

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Rappel / des diagnostics immobiliers

*** Les diagnostics immobiliers obligatoires :

* Les prix des diagnostics immobiliers

* Loi Carrez : définition et calcul

* Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

* Le diagnostic Plomb

* Le diagnostic mérule

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*** Les questions souvent posées concernant la Vente de votre bien immobilier :

• Réaliser une estimation immobilière de mon bien

• Le mandat exclusif de vente : avantages et inconvénients

• Le mandat simple de vente : définition et engagement

• Comment mettre en valeur mon bien immobilier ?

• L’offre d’achat bloque–t-elle les visites ?

EXPLICATIONS :

• Tout savoir sur le compromis de vente

• L’acte de vente immobilier : ce que vous devez savoir

• Frais d’agence immobilière : définition et explications sur nos mandats et le site Afimetz immobilier.

• Frais de Notaire affichés dans ces actualités ou informations.

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